赵伟：在多中心发展模式下商务楼宇的过量供给问题必须引起重视

20世纪80年代以来，西方学者通过分析城市商务办公楼宇空间区位、结构演化及其影响因素，对通讯信息技术、生产组织模式和社会经济制度对商务办公区位的影响，以及商务办公空间分布格局的阶段性特征进行了深入探讨，Gad G（1985）等学者的研究表明城市商务办公空间呈现加速离心化与扩散趋势，Lawrence Lai Wai Chung（1996）等学者对纽约、伦敦、香港、东京的研究也验证了国际性大都市商务办公空间的多中心化演进趋势，国内宁越敏、闫小培等学者的研究也证实了国内特大城市商务办公空间演化的相似趋势。

宁波市城乡规划研究中心的赵伟在2014中国城市规划年会专题会议 “区域规划与城市经济”上作了题为《宁波城市商务办公空间格局及其演化机制探讨》的专题报告。报告指出，宁波作为长三角区域重要的二级城市，改革开放以来，其商务办公空间在全球化、市场化、分权化的交互作用下，由单中心向多中心发展格局演进，这其中全球化提供了发展的外部条件，市场化塑造了内生动力，分权化提供了直接动因。通过对商务楼宇的存量、在建和意向规模的测算，结合对香港、新加坡、芝加哥、费城等国际大都市商务楼宇规模的比较，作者认为未来宁波市商务楼宇将出现超量供给，目前宁波市写字楼市场的空置率已经高达20.1%，明显高于东京（3.5%）、香港（3.4%）等亚洲国际性大都市的水平，也高于内地北京（8.8%）、上海（10.8%）等核心城市的水平，相对2008-2009年受金融危机冲击对外贸易大幅放缓的阶段，目前宁波市商务楼宇的空置率水平已经有所回落，但租金水平仍然低于大连、青岛等同类城市的水平，因此在多中心发展模式下商务楼宇的过量供给问题必须引起重视。

基于对宁波市案例的分析，作者指出西方国际化大都市商务办公空间的多中心化是伴随城市郊区化的发展以及生产性服务业空间的“集聚-分散-再集聚”而自组织演化形成的，是市场自发选择与企业自主行为的结果，多中心结果产生的根本原因在于不同的生产性服务业具有不同的空间结构模式，多种模式的相互结合构成了生产性服务业整体地域结构，也从根本上造就了多中心结构的产生。相比之下，宁波城市商务办公空间的多中心化则是分权化改革背景下，地方政府控制欲主导发展的结果，其本质是空间资源的“错配”，是“伪多中心化”与分散化，即在完成集聚过程前已经进入分散状态。作者认为，政府主导下的发展政策与城市规划已经成为塑造宁波市城市商务办公空间发展格局的关键因素，并进一步延伸指出，考虑到国内城市发展制度环境的一致性，政府控制与主导发展正在成为国内大城市商务办公空间演化的内生变量，甚至已经成为最重要的影响因子之一。基于上述讨论与剖析，作者提出要建立完善城市商务办公市场预警系统，促使商务办公空间的规划布局、建设规模和建设时序与市场需求相适应、与生产性服务业发展相协调，形成商务办公空间与商务楼宇市场的良性发展格局。