武汉市老城区有机更新改造实施规划——以江汉区为例

1、规划背景

为落实党的十九届五中全会关于实施城市更新行动的决策部署和《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，推动惠民生扩内需、推动城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展，武汉市规划研究院开展了《武汉市老城区有机更新改造实施规划——以江汉区为例》的编制工作。

2、规划内容

本次规划在全市层面，结合《武汉市国民经济和社会发展第十四个五年规划》、《武汉市自然资源与国土储备战略和“十四五”规划》和《武汉市老旧小区三年行动计划》，围绕打造“五个中心”、建设现代化大武汉的目标，划定武汉市城市更新范围，科学制定全市更新战略、工作框架和更新方案。围绕城市能级和品质双提升，推进城市更新“留改拆”并举，构建“分级分类分阶段”的规划实施体系，按照“重点更新片区”、“特色更新片区”和“一般更新片区”三类城市更新区域，分别明确各片区更新方向、重点和主要任务。规划在区级层面，划分制定城市更新导则，确定有机更新单元类型和各类单元的改造重点，通过城市有机更新的手法，对各类单元实施差异化改造，并从创建优美环境、完善公服体系、激活单元活力、织补交通体系、营造健康市政、促进社区治理六个方面提出总体改造目标和策略，全方位指导全区城市更新工作。在街道层面，根据有机更新单元类型划分，按街道编制城市更新规划指引，从景观、配套、产业、交通、市政、社区管理提升6大方面提出菜单式整治内容，形成街道项目库，全面指导街道实施统筹。在社区层面，按基础类、完善类和提升类，分类制定有机更新改造标准，确定改造措施和施工要点。在小区层面，联合建筑设计单位，分别编制各更新单元的改造实施方案，明确改造内容、建筑材料和施工工艺，有效指导改造工程的实施。

3、规划亮点与特色

（1）强化系统更新，构建老城更新规划编制体系。

创新提出“市-区-街道-社区-小区”五级规划编制体系，通过市级城市更新规划编制，明确城市更新总体纲要，制定全市工作目标和总体任务。通过编制各区城市更新规划导则，明确城市更新总体策略，具体指导各区有效落实市级城市更新任务。各街道制定功能、设施、环境等各方面改造更新规划指引，明确实施层面的各项规划更新要求，指导各老旧小区实施方案的制定，实现城市更新管控要求的系统性传导，有效促进城市更新任务的有效落实。

（2）突出分类施策，明确形成“3+4”分类管控体系。

结合上位规划的功能片区、板块结构、城市特征，“3”指在老城内划定“重点更新片区”、“特色更新片区”和“一般更新片区”，“4”指将城市更新单元划分为历史风貌型、产业提升型、生态园林型、现代宜居型四类，分类提出各类单元的更新模式。其中历史风貌型单元强调通过局部拆建、保留修缮等微改造方式，实现历史建筑活化利用。产业提升型单元强调通过产业功能提档升级、转型优化、功能置换等微改造方式，实现土地利用效益的转型提升。生态园林型单元强调围绕公园城市建设目标，突出区域生态园林优势特征，强化区域的健康活力功能。现代宜居型单元采取整体更新和微改造相结合的方式，从功能优化、环境提升方面提出更新改造要求，差异化指导单元个性化改造。

（3）引导产业升级，激活老旧城区内生动力。

结合全区产业发展总体要求，依托大数据分析，选取靠近创新产业、商贸服务、文旅生态、金融商务、健康服务、教育服务等产业热点区域，按照“以产赋能、以业带兴”的原则，构建“产业+单元”联动融合发展模式，通过对新科技、新消费、新文创等产业空间的营造与植入，补齐交流展示等产业人才服务设施，来优化全区产业空间载体、加强人才吸纳，助力全区产业功能提档升级，创造老城更新内生动力。

（4）强韧性补短板，提升老旧城区全龄友好服务功能。

以全龄友好为目标，结合群众需求和痛点，按照“社区+居民”整体提升原则，从社区层面实施全龄友好设施更新。构建邻里中心，补齐幼托、养老、社区创业、便民商业、公共活动、社区管理、等公共服务短板。强调改造升级市政管网、停车配套等基础设施，增加“小游园”、“小庭院”和“小广场”，提升社区环境品质。拆除违建设施，持续推进老旧住宅加装电梯、屋顶防水改造、楼体整修、安防设施改造等惠民工程，改善居民生活环境，全面提升老旧城区服务品质。

（5）强化社区治理，科学划定老城管理单元。

对接住建部“完整社区”要求，以服务0.5-1.2万人为标准，结合现状行政管理边界、社区常住人口、小区边界，按照边界清晰、管理方便、规模均衡的原则划分社区治理单元。首次引入社区规划师，实现从政府组织、公众参与、专家服务、优化社区网格化，引导社区高效治理体系的建立。

4、规划实施情况及获得荣誉

本规划荣获湖北省优秀城乡规划设计一等奖。以本规划为框架和基础，武汉市相继出台了《武汉市城市更新“留改拆”并举工作方案》、《关于加快武汉市城市更新项目试点工作实施若干意见》、《城市更新项目试点工作操作规则（试行）》等文件，城市更新工作加快推进。武汉市江汉区以本规划为纲领，全面开展了各层级、各类别的城市更新工作，中山大道历史街区更新、江汉创谷产业升级、花园道休闲街区老工业厂房改造等城市更新项目建设实施完成，率先成为了老城区城市更新的样板。